Az „ingatlan befektetési alap” angolul leggyakrabban real estate investment fund, illetve rövidebb formában real estate fund. A kifejezés olyan befektetési alapot jelöl, amely ingatlanokba, ingatlanokhoz kapcsolódó jogokba vagy más ingatlanalapok befektetési jegyeibe fekteti a vagyonát.
Az ingatlanalap lehetőséget biztosít a számodra arra, hogy úgy részesülj az ingatlanok kiadásából származó nyereségből, hogy neked kellene vele foglalkoznod, illetve értened hozzá. Ez viszont nem jelenti azt, hogy bármikor bárkinek célszerű ingatlanalap befektetési jegyét megvásárolni.
Az „ingatlan befektetési alap” angol megfelelői
| Magyar kifejezés | Angol megfelelő | Jelentés |
|---|---|---|
| ingatlan befektetési alap | real estate investment fund | Ingatlanokba vagy ingatlanalapokba befektető alap |
| ingatlanalap | real estate fund | Rövidebb, általános angol megnevezés |
| közvetlen ingatlanalap | direct real estate fund | Közvetlenül ingatlanokba és kapcsolódó jogokba fektető alap |
| közvetett ingatlanalap | indirect real estate fund | Más ingatlanalapok befektetési jegyeibe fektető alap |
| befektetési jegy | investment unit | A befektetési alapban fennálló tulajdoni hányadot megtestesítő értékpapír |
| alapkezelő | fund manager | A befektetési alap vagyonát kezelő szolgáltató |
A „real estate investment fund” kifejezés akkor pontos, ha hangsúlyozni szeretnénk, hogy az alap befektetési célú, és nem egyszerűen egy ingatlanokkal foglalkozó szervezet. A „real estate fund” általánosabb, rövidebb megnevezés, amelyet pénzügyi szövegekben és befektetési tájékoztatókban is használnak.
Mi az ingatlanalap?
A közvetlen ingatlanalapnak döntő többségben ténylegesen ingatlanbefektetésben illetve a hozzá kapcsolódó jogokban van a vagyona. Ezek lehetnek irodaépületek, kereskedelmi vagy ipari ingatlanok, de akár telkek vagy lakások is.
Létrehozásuk, fejlesztésük speciális tudást és nagy induló tőkét igényel. Ehhez elég arra gondolnod, hogy az ingatlant fenn kell tartani, néha nem árt felújítani vagy az esetleges károkat rendezni. Magyarán üzemben is kell tartani.
Az ingatlanalap portfóliójának teljesítménye több forrásból származhat. Ilyen lehet az ingatlanok bérbeadásából származó bevétel, az üzemeltetés eredménye és az ingatlanok értékének változása.
Az ingatlanalap lehetőséget biztosít a számodra arra, hogy úgy részesülj az ingatlanok kiadásából származó nyereségből, hogy neked kellene vele foglalkoznod, illetve értened hozzá. Az így elérhető nyereség akár meg is haladhatja azt a mértéket, amelyet te saját magad képes lennél elérni.
A hozam, a kockázat és a likviditás
Ha befektetni tervezünk három mutató figyelembevétele mindig fontos, ezek pedig a hozam, a kockázat és a likviditás.
Általánosan elfogadott szabály a hozam és a kockázat kapcsolatát illetően, hogy nagyobb hozam nagyobb kockázattal jár, mely azt is implikálja, hogy ha nagyobb hozamra szeretnénk befektetéseinkkel szert tenni, akkor nagyobb kockázatot vagyunk kénytelenek vállalni.
Az ingatlanok jellemzően nagy értékű, ugyanakkor alacsony likviditású befektetések. Ez azt jelenti, hogy egy ingatlan értékesítése hosszabb időt vehet igénybe, és az eladó nem feltétlenül tudja azonnal a kívánt áron pénzzé tenni az eszközt.
A közvetlen ingatlanalap
A közvetlen ingatlanalap más ingatlanalapok papírjaiba fektet, nincs a tulajdonukban sem ingatlan, sem hozzá kapcsolódó jog.
A közvetlen ingatlanalapnak döntő többségben ténylegesen ingatlanbefektetésben illetve a hozzá kapcsolódó jogokban van a vagyona. Ezek lehetnek irodaépületek, kereskedelmi vagy ipari ingatlanok, de akár telkek vagy lakások is.
A magyarországi ingatlanalapok jellemzően irodabérlethez használható, vagy egyéb, vállalati szektorban kiadható ingatlanokat keresnek. Csak elenyésző mértékben fektetnek lakóingatlanba.
Bérbeadás szempontjából az ipari szektor sokkal kiforrottabb a priváthoz képest, így nagyban tudnak gondolkodni.
A közvetlen ingatlanalapok tipikus eszközei
- irodaépületek;
- kereskedelmi ingatlanok;
- bevásárlóközpontok;
- ipari létesítmények;
- logisztikai épületek;
- telkek;
- lakóingatlanok.
A közvetlen ingatlanalapok működésének fontos eleme az ingatlanok hasznosítása. Az alap kezelője a tulajdonában levő ingatlanokat bérbe adhatja, az ingatlanok üzemeltetését megszervezheti, és a portfóliót különböző földrajzi területek, illetve ingatlantípusok között oszthatja meg.
A közvetett ingatlanalap
A közvetett ingatlanalap más ingatlanalapok papírjaiba fektet, nincs a tulajdonukban sem ingatlan, sem hozzá kapcsolódó jog.
Ennek megfelelően létezhetnek ingatlanpiaci ETF-ek, mert nem szükséges, hogy az alapkezelő az ingatlanokhoz is értsen.
A Bamosz forrása szerint jelenleg nyilvános, közvetett ingatlan alapból csak aktívan menedzselt alapok alapjai érhetőek el. Azaz ha ilyenbe szeretnél fektetni, akkor ezt ETF formában a cikk megíródásakor nem tudod megtenni még akkor sem, ha intézményi befektető vagy.
Az alapok alapjánál tárgyalt résznél szó volt arról, hogy a befektetési jegy megvásárlásával más alapok befektetési jegyeit is megveszed, ezáltal mind a két helyen kifizeted az alapkezelési díjat.
A közvetett ingatlanalap előnyei és korlátai
A befektetési alapok ezen típusa különböző kategóriájú alapokba történő befektetés által kedvező eszközallokációt, széleskörű diverzifikációt és a kockázatok csökkentését teszi elérhetővé.
Emellett azonban az ilyen típusú alapok költségaránya általában magasabb, mint a szokásos befektetési alapoké.
Ez egyrészt függ attól, hogy az alapok alapja mely mögöttes befektetési alapba fektet.
A másik tényező, és ez talán a fontosabb, a devizakitettség.
Ez pedig jelentős hatást gyakorolt az alapok árfolyamára.
A közvetlen és a közvetett ingatlanalap összehasonlítása
| Szempont | Közvetlen ingatlanalap | Közvetett ingatlanalap |
|---|---|---|
| Befektetési célpont | Közvetlenül ingatlanok és kapcsolódó jogok | Más ingatlanalapok befektetési jegyei |
| Diverzifikáció | Az alap saját ingatlanportfóliójától függ | Több alap és mögöttes eszköz között oszthatja meg a kockázatot |
| Költségek | Az alap kezelési és működési költségei | A költségarány általában magasabb lehet a többszintű alapkezelés miatt |
| Likviditás | Az ingatlanok alacsony likviditása közvetlenül hat az alapra | A mögöttes alapok visszaváltási feltételei is számítanak |
| Devizakitettség | A portfólió és az alap devizája alapján alakul | A mögöttes alapok devizakitettsége is befolyásolhatja az árfolyamot |
Ettől még nem mondhatjuk ki, hogy az egyik jobb lenne, mint a másik. Mindössze mást tud.
Nyugodt körülmények között, illetve ha el tudod fogadni az ingatlanok, mint nagyértékű, de alacsony likviditású befektetésekből eredő kockázatot, akkor nyugodt szívvel fektetheted a pénzedet közvetlen ingatlanalapba.
Ha szeretnéd egyszerre több ingatlanalapban is tartani a pénzedet, akár olyanokban, amelyekhez privát befektetőként nem feltétlen férsz hozzá, valamint fontos számodra, hogy nagyobb valószínűséggel kapd vissza gyorsan a pénzedet, akkor már inkább a közvetlen ingatlanalap való neked.
Az ingatlanalapok fő kockázatai
Az ingatlanalapoknál, főként a közvetett ingatlanalapoknál a kockázatok megegyeznek a befektetési alapoknál tárgyalt résszel.
Az alábbi négy kockázat az alap mögött levő ingatlanokkal és azok kezelésével függ össze, ezért emelem őket ki.
Likviditási kockázat
Ha a befektetők máshol lényegesen magasabb hozamot tudnak elérni, előfordulhat, hogy sokan döntenek úgy, hogy eladják az ingatlanalap befektetési jegyeit.
Mivel a befektetési jegyet bármikor bárki visszaválthatja, ezt az alapkezelőnek ki kell tudnia szolgálni. Egy darabig.
Az alapkezelő ugyanis felfüggesztheti a befektetési jegyek visszaváltását.
Ez egyrészt az ingatlanalap befektetéseit alkotó nagy értékű ingatlanok nagyon alacsony likviditásának köszönhető.
Akár normál, akár kényszerértékesítésről van szó, egyáltalán nem biztos, hogy találnak vevőt az alap mögötti ingatlanra.
Elvégre te sem veszel minden nap irodaépületet, így viszont csak egy bizonyos mértékig tudják a visszaváltást teljesíteni.
A másik oka lehet ennek a döntésnek, hogy az eszközkezelőnek minden nap meg kell állapítania az egy jegyre jutó nettó eszközértéket, és ezáltal a befektetési jegy árát.
Ez egy ingatlan esetében, friss piaci adatok híján elég nehéz tud lenni, főleg akkor, ha közben még a befektetési jegyek száma is gyorsan változik.
Ha mindenki megpróbál szabadulni a befektetési jegytől, még mielőtt annak értéke gyorsan zuhanna, akkor a pánik megelőzése érdekében befagyasztják a kereskedést.
Akkor válaszd ezt az alapot, ha számodra elfogadható, ha nem feltétlenül teljesítik azonnal a kérésedet.
Értékelési kockázat
Az eszközkezelő a lehető legpontosabban igyekszik meghatározni a nettó eszközértéket.
Azaz azt az összeget, amennyi tőkével rendelkeznének, ha mindent pénzzé tennének.
Ez viszont egy ingatlan esetében nem könnyű.
Az ingatlan méretén kívül fontos az állapota, elhelyezkedése, felszereltsége, valamint az is, hogy a piac mennyit adna érte.
Ha hasonló ingatlanok azon a környéken már rég nem cseréltek gazdát, akkor az eszközkezelő egy régebbi árfolyamot kénytelen használni, ami ideiglenesen túl- vagy éppen alulértékeltséghez tud vezetni.
Az árfolyamok korrigálásával a nettó eszközérték, és ezáltal a befektetési jegy árfolyama jelentős volatilitást mutathat.
A hitelhez kapcsolódó kockázat
A hitelhez kapcsolódó kockázat (Ez is egyfajta tőkeáttétel)
A befektetési alap leírásában szereplő keretek között az alapkezelő vehet fel hitelt is.
A hitelfelvételt ugyanarra használja, mint amire egy átlag befektető használná: megterheli vele a meglévő ingatlanjait, hogy újabb ingatlanokat vehessen vagy építhessen.
Ennek a kockázatát, vagy legalábbis egy részét le tudja védeni határidős fedezeti ügyletekkel.
Mindettől függetlenül ezeknek a döntéseknek megvan a maga kockázata.
A befektetőknek azért kell ezzel számolnia, mert főleg feszített likviditású helyzetben az alap által igénybe vett hitel megemelkedhet, ezáltal az árfolyam jelentős ingadozásokat mutathat.
Az ingatlanhasznosítással kapcsolatos kockázat
Az ingatlanalap a tulajdonában levő ingatlanok körét igyekszik úgy összeállítani, hogy alacsony legyen a földrajzi és iparági kockázat.
Ennek megfelelően különböző földrajzi területeken választ különböző típusú ingatlanokat.
Ezek között az építés ideje és műszaki felszereltsége is eltér.
Az újrabérlés időszakában jelentkező üresedés cash flow kiesést okozhat az alapnak.
Ez egy megfelelően diverzifikált portfólió esetében jelentős kockázatot nem jelent.
Az újrabérlés időszaka egészségesen oszlik el a különböző iparágak valamint a különböző bérleti időre szerződött ügyfelek között.
Az alap kezelője aktív ingatlanmenedzseléssel, valamint akár a bérleti szerződésbe beépített megfelelő pénzügyi biztosítékok alkalmazásával igyekszik ezt a kockázatot csökkenteni.
Esetleges természeti katasztrófából eredő károk az alap naponta meghatározott nettó eszközértékében, ezáltal árfolyamában is jelentős elmozdulást okozhatnak.
A bérbeadásból származó hozam és annak bizonytalanságai
Az ingatlanalapok egyik fontos célja a bérleti díjbevételen alapuló hozam elérése.
Az ingatlanok hasznosításából eredő kockázat: Alap elsősorban olyan ingatlanokba kíván fektetni, amelyek esetében azok jövedelemtermelő képességét hosszú távú bérleti szerződések biztosítják.
Ezt a jövedelemtermelő képességet azonban befolyásolja a bérbevevő fizetőképessége, a bérbe adott ingatlanok fenntartási és üzemeltetési költségeinek (adók, felújítási költségek stb.) változása.
Az újrabérlés időszakában jelentkező üresedés cash flow kiesést okozhat az alapnak.
Alapkezelői díj és egyéb költségek
Az alapkezelői díj a befektetési alap- vagy portfóliókezelő számára fizetett költség, amely a befektetett vagyon kezeléséért jár.
Ez a díj fedezi az alap működtetésével, elemzéssel, kereskedéssel és adminisztrációval kapcsolatos költségeket, és ez adja az alapkezelő nyereségét is.
Az alapkezelői díjak két típusra oszthatók: az egyik az alap kezelési díja, a másik a teljesítmény alapú díjazás.
A közvetett ingatlanalapoknál a költségek többszintűek lehetnek, mivel a befektető más alapok befektetési jegyein keresztül szerez kitettséget.
Az alapok alapjánál tárgyalt résznél szó volt arról, hogy a befektetési jegy megvásárlásával más alapok befektetési jegyeit is megveszed, ezáltal mind a két helyen kifizeted az alapkezelési díjat.
Alkalmassági teszt és befektetővédelem
Az alkalmassági teszt a befektetési szolgáltatásoknál használt előzetes ügyfélfelmérés: az ügyfél ismereteinek, tapasztalatának, pénzügyi helyzetének és befektetési céljainak felmérése.
A célja annak megállapítása, hogy az adott befektetési szolgáltatás megfelelő-e az ügyfél számára.
A MiFID II szabályai szerint ezt befektetési tanácsadás és portfóliókezelés előtt kell elvégezni, tehát az alkalmassági teszt a befektetők védelmét szolgálja.
A szolgáltató az ügyfél befektetési ismereteit és tapasztalatát, pénzügyi.
Devizakitettség és árfolyamhatás
A közvetett ingatlanalapok teljesítményét nemcsak a mögöttes ingatlanok és alapok eredménye befolyásolhatja, hanem a devizakitettség is.
Feltűnhet neked, hogy május magasságában nagy eltérések mutatkoztak az alapok teljesítésében.
Ez egyrészt függ attól, hogy az alapok alapja mely mögöttes befektetési alapba fektet.
A másik tényező, és ez talán a fontosabb, a devizakitettség.
Emlékezz vissza, hogy ebben az időszakban a forint történelmi mélyponton volt.
Azaz az euró árfolyama is magasan volt, a dollár pedig még nagyobb árfolyamemelkedést mutatott.
Ez pedig jelentős hatást gyakorolt az alapok árfolyamára.
Példa kereskedelmi ingatlanokra épülő befektetési alapra
Az alap portfólióját kereskedelmi ingatlanok alkotják és a befektetői az ezek üzemeltetéséből és bérbeadásából származó nyereségből részesedhetnek.
Az alap ingatlan kitettsége magas, bérlői állománya stabil.
Az ingatlan portfólió több mint felét irodaházak alkotják, amelyek főleg Budapesten találhatóak, közel harmada szolgáltató és kereskedelmi ingatlanokba (bevásárlóközpontokba) kerül befektetésekre.
Az ingatlan portfólió fennmaradó részét ipari és logisztikai létesítmények alkotják a főváros vonzáskörzetében, valamint vidéki városokban.
Az ingatlanportfólió jellemzői
- befektetéseinek célpontjai főképp kereskedelmi, logisztikai és ipari ingatlanok;
- bérleti díjbevételen alapuló hozam elérésére törekszik;
- a portfóliójában lévő ingatlanok hasznosítása hosszú távon biztosított;
- kiváló diverzifikációs eszköz értékpapírbefektetések, értékpapíralapok mellett.
A budapesti irodaházak közül kiemelkedik a Parkway Irodaház, amely a Népliget, illetve a Könyves Kálmán körút mellett helyezkedik.
A kereskedelmi ingatlanok között a legnagyobb súlyt két bevásárlóközpont, a miskolci Szinvapark és a budapesti Rózsakert képviseli.
Emellett Raiffeisen bankfiókok és egyéb kereskedelmi egységek alkotják az ország különböző pontjain.
Az ipari létesítmények közül kiemelhető a győri székhelyű DANA, amely a helyi autógyár beszállítója, emellett Budapest környéki és pécsi logisztikai épületek alkotják ennek a portfóliórésznek a gerincét.
Befektetési időtáv és visszaváltás
Hajlandó a vagyonának egy bizonyos részét hosszabb időre befektetni (az Alap vonatkozásában javasolt befektetési időtáv minimum 3 év);
Képes és hajlandó elviselni az Alapba történő befektetéssel járó magas likviditási kockázatot, ami akár azzal is járhat, hogy a befektetési jegyek visszaváltására két évig nem kerülhet sor.
Amennyiben az Alap likviditása veszélybe kerül, az Alapkezelőnek lehetősége van a visszaváltások felfüggesztésére; ez az időtáv maximum 1 év lehet, amelyet a Felügyelet meghosszabbíthat további egy évvel.
Az MNB ajánlása szerint ugyanis 2019. májusától csak T+180 napos visszaváltású ingatlan alapok hozhatóak forgalomba, ahol a befektetés visszaváltását követően 180 nap múlva történik meg a pénzügyi teljesítés, igazodva az ingatlaneszközök sajátosságaihoz.
Befektetési jegy sorozatok és elszámolási módok
Az alap alapvetően 3 devizanemben érhető el, az „A” jelű forintban, a „D” jelű euróban, az „U” jelű pedig dollárban.
Emellett az alaphoz különböző elszámolású befektetési jegy sorozatok kapcsolódnak.
A 2019. május előtti befektetési jegy sorozatok ezzel szemben T+3 napos elszámolással működnek és ezekre az alapkezelőnek forgalmazási maximumot kellet megállapítania, azaz korlátozott darabszám lehet a befektetők tulajdonában.
| Befektetési jegy sorozat | Deviza | Elszámolási mód | Elérhetőség |
|---|---|---|---|
| „A” sorozat | HUF | T+3 | Forgalmazás alatt |
| „D” sorozat | EUR | T+3 | Forgalmazás alatt |
| „U” sorozat | USD | T+3 | Forgalmazás alatt |
| „A180” sorozat | HUF | T+180 | Folyamatos forgalmazás |
| „D180” sorozat | EUR | T+180 | Folyamatos forgalmazás |
| „U180” sorozat | USD | T+180 | Folyamatos forgalmazás |
Azonban, amennyiben a forgalomban lévő darabszám a forgalmazási maximum alá esik, akkor lehetőség van a limit újbóli eléréséig ezekből a befektetési jegyekből is vásárolni.
Az aktuálisan megvásárolható sorozatokról az alábbi táblázat nyújt tájékoztatást, ahol a „forgalmazás alatt” megjelölés utal arra, hogy az adott sorozat megvásárolható és a „forgalmazás szünetel” arra, ha az adott devizanem csak a T+180-as folyamatos forgalmazású sorozaton keresztül érhető el.
Adózási szempontok
Az adó egy kötelező jellegű jövedelemátengedés az állam számára, amely közvetlen ellenszolgáltatással nem jár.
A bevételeket az államháztartás a kiadásainak fedezésére fordítja.
Az adóalap az a jövedelem, amely után az adófizetők kötelesek az állam számára adót fizetni.
A többek között pénzügyi instrumentumokból, ingó és ingatlanvagyonból származó jövedelmek.
Az adókulcs a fizetendő adónemekhez rendelt százalékos érték, amely meghatározza, hogy a jövedelemtípusnak (az adózás alapjának) mekkora részét köteles az adó alanya befizetni az állam részére.
Az adóbevallás egy önkéntes nyilatkozat, amelynek keretében az adó terhét viselő személy vagy vállalat nyilatkozik az adókötelezettségéről.
Az adórendszer által megállapított adókötelezettségek alapján az adóbevallások évente készülnek.
Magyarországon a Nemzeti Adó- és Vámhivatal bizonyos esetekben előre elkészíti az adóbevallások tervezetét, amelyeket postai, vagy elektronikus úton lehetséges jóváhagyni.
Fontos, hogy minden szükséges elemet tartalmazzon a kimutatás.
Az ingatlanalap befektetési jegyeinek adózása a befektetés konkrét formájától, a befektető személyétől, az elért jövedelem típusától és az adott időszak hatályos szabályaitól függhet.
tags: #ingatlan #befektetesi #alap #angolul